UNE VERRUE ? OUI...ET UN PROJET NON REGLEMENTAIRE !

COEURVILLE : UN PROJET HORS-LA-LOI ?

…ET UNE POSSIBLE DERIVE DE L'URBANISME IMMOBILIER !

Le « coup de foudre » pour Triel…

C’est une histoire simple, identique à celle de la plupart des Triellois qui ont eu le « coup de foudre » pour Triel…Nous sommes nombreux à apprécier le site de ce vieux bourg resserré au pied de sa majestueuse église, le fleuve qui caresse lentement ses berges, les coteaux verdoyants qui grimpent rapidement vers la « haute isle », couverte d’un sombre manteau vert…Nous aimions la diversité du paysage urbain, la chaleur dorée de la pierre meulière,  le charme des ruelles, le décrochement des toitures variées, les vieux murs de moellons, l’omniprésence de la verdure et la poésie des enduits de plâtre et de chaux…

Le grand projet du 95 rue Paul Doumer…

Forte d’un PLU révisé et approuvé en 2013, la « nouvelle » majorité valide le projet de démolition du 95 rue Paul Doumer, réponse à notre arrêté de péril de 2007, et le transforme en une vaste reconfiguration du secteur, du 87 au 99 : 4.787 m2 de plancher sur un terrain de 2.236 m2.

Le Promoteur PROMOGIM dépose le permis de construire qui sera accordé le 22 octobre 2014. Y-a-t-il eu des recours ? Pas de traces... Une réunion avec quelques riverains, tout au plus…Et les travaux commencent après un permis modificatif en novembre 2015 qui élève le niveau du parking (+ 0,35 cm) et porte le niveau NGF (Nivellement Général de la France) du faîtage à 42,83 m, pour un maximum « autorisé » de 42,92 m.

Un impact de plus en plus insupportable !

Rapidement, les riverains se rendent bien compte que les volumes sont écrasants, comparés à ceux des constructions voisines…Progressivement, des voix s’élèvent pour déplorer la défiguration de ce quartier…Mais les travaux se poursuivent. Les toitures sont couvertes et là…Il faut se rendre à l’évidence et y regarder de plus près, tant l’impact de l’immeuble apparaît de plus en plus « monstrueux » !

Après avoir dénoncé le refus du Maire de prise en compte, dans le PLU 2013, d’une prescription des services de l’Etat concernant les écarts de hauteur entre constructions nouvelles et anciennes, découverte au hasard de l’enquête publique sur la modification N° 1, il convient maintenant de s’interroger plus précisément sur les caractéristiques techniques de l’immeuble, d’où ma demande de consultation du Permis de Construire.

Le constat est amer : la hauteur totale de la construction, du terrain naturel au faîtage du toit dépasse allègrement la hauteur maximum autorisée par le règlement local !

On ne peut que chercher confirmation et découvrir en consultant le dossier que le niveau du terrain naturel reporté sur le plan de coupe paraît totalement erroné, comparé à la réalité du terrain de ce fond de vallée de Seine, particulièrement bien établie et stable dans ce quartier desservi par la rue Trousseline, voie déjà présente sur la Carte historique de la Traverse de Triel, de 1750, et sur le cadastre napoléonien de 1821 où les parcelles concernées apparaissent déjà.

En effet, le tracé du terrain naturel (TN) figurant sur le plan de coupe accuse une brusque remontée, à près de 45°, pour s’établir à NGF 26,92 m, juste à la verticale de l’immeuble qui se situe à environ 15 m de la limite de propriété Ouest ! Et comme par un « heureux » hasard, le TN reste totalement horizontal et donc à un niveau identique à celui constaté à l’alignement, côté Est, rue Paul Doumer ! (Photo n°1 du diaporama)

Quelle aubaine !

Sauf que le profil réel du terrain naturel « originel », avant démolition, n’a jamais été celui-là. La preuve en est apportée par toutes les photographies en notre possession qui prouvent que le terrain qui jouxte la rue Trousseline (parcelle cadastrale 266) reste quasiment plat jusqu’au droit de l’ancienne grange, à environ 25 m de distance, soit le milieu de la longueur totale de la parcelle.

Les clichés n°17 et n°18 qui témoignent de cette situation réelle sont d’ailleurs présents dans le dossier photographique du PC, avec la carte précise des points de prise de vue. (Cliché n°2 du diaporama)

C’est au niveau de ce très ancien bâtiment, déjà édifié en 1821 (Cadastre Napoléon), que le terrain amorçait une pente assez prononcée pour rejoindre la cour pavée entre cette grange et la maison avec porche édifiée plus tard. La présence de l’escalier à l’arrière de la grange, visible sur la vue n°18 corrobore cette hypothèse, s’il en était besoin. (Photo n°3 du diaporama)

Il fallait apporter une preuve irréfutable avant d’envisager une quelconque action. L’utilisation du GEOPORTAIL, outil de l’Institut Géographique National accessible au public – et donc aux services publics ! - nous permet de consulter la photo aérienne de 2012 (3 ans avant la démolition), d’y implanter la « couche » du cadastre et de positionner les points destinés au calcul de l’altimétrie. Le résultat est édifiant :

Le premier point (NGF 23,25)  est au niveau de l’entrée du parking, côté rue Trousseline / Le second (NGF 23,75) au fond Ouest des parcelles cadastrées 265-266 / Le troisième (NGF 24,40) à l’angle Ouest du bâtiment ancien / Le quatrième (NGF 26,80) au fond de parcelle Est  / Le dernier (NGF 27,10) chaussée rue Paul Doumer. (Photo n°4 du diaporama)

La courbe altimétrique est lisible sur l’impression d’écran, et montre très précisément cette variation d’altitude constatée sur une longueur d’environ 50 m, d’Ouest en Est, contredisant formellement le tracé du terrain naturel (TN) déclaré par le promoteur !

Quelle attitude adopter ? Quelle action entreprendre ? Quel résultat espérer ?

Quel règlement s’applique à ce permis de construire ?

Chacun peut le consulter en mairie ou en ligne. Voici quelques extraits du PLU 2013 :

Article UA1 : Occupations et utilisations interdites :

UA1.6 Les constructions qui, par leur nature, leur importance ou leur aspect, seraient incompatibles avec le caractère du paysage urbain environnant

En cas d’action juridique, le juge considèrerait-il cet immeuble incompatible du fait de son « importance ou de son aspect » ?

Article UA6 : Une implantation en retrait (de 4 mètres) est autorisée, en cas de constructions groupées, ou façade de plus de 16 mètres de longueur.

                Cette possibilité offerte n’a pas été retenue par le promoteur.

Article UA9 : Emprise au sol : Pas de règle en zone UA.a

                Avec le parking en sous-sol, l’emprise est totale, hormis 762 m2 (la dalle supérieure du parking végétalisée ?) dont 110 m2 de pleine terre.

Article UA10 : Hauteur des constructions : 16 mètres en UAa  - Le point le plus haut se mesure à partir du point le plus bas de la construction (soit le terrain naturel, définitions PLU, page 17)

                Le point le plus bas de la  construction n’est autre que le sol du parking dont l’entrée se situe en rez-de-jardin à l’ouest et le fond en sous-sol à l’est, au droit de la rue Paul Doumer. Le point NGF est d’abord noté à 23,70 m sur le PC initial, puis à 24,05 m lors du PC modificatif (Pour quel motif ?). Comparé à la hauteur du faîtage, 42,92 m, la hauteur de l’ensemble de la construction est donc de 18,87 m, au lieu des 16 m maximum autorisés. Cette limite est respectée uniquement côté Paul Doumer, avec le point bas à 26,92 m.

Article UA12 : Stationnement – Ua :                                                                     

-          1 place par logement non aidé (58 x 1)

-          0 place par logement locatif aidé (27 x 0)

-          1 place visiteur par tranche de  10 logements (9)

Le nombre total de stationnement prévu est de 70, pour 85 logements.

Consultation du Permis de Construire n° 078624 – 14 Y 0028

On y trouve toutes les pièces utiles au constat et notamment le plan (Photo n°1 du diaporama) qui mentionne (de manière très peu lisible) le tracé du niveau du terrain naturel (TN) retenu par le promoteur pour justifier la hauteur de la construction. Vérification faite, les différents points d’altimétrie relevés par le géomètre avant les démolitions autorisées n’ont pas été fournies (à priori non obligatoire) et seules les photographies prises sur l’emprise avant les démolitions permettent d’évaluer la « réalité » du terrain et de contredire formellement le niveau du terrain naturel (TN) tracé sur le plan en coupe…

L’erreur est grossière.  Est-elle justifiée par la volonté de construire le maximum de logements possible sur ce terrain, devenu très important, du fait des acquisitions réalisées par le promoteur, bien au-delà du périmètre de l’arrêté de péril ?

A moins que l’origine de l’erreur ne se trouve dans une mauvaise lecture de l’article 10 qui précise « au point le plus bas de la construction » ? La construction est ici réduite à l’immeuble d’habitation et ignore le parking, sur la dalle supérieure duquel elle est édifiée.

Quoi qu’il en soit, la hauteur de l’immeuble, calculée à partir du point le plus bas, donc le  terrain d’accès au parking,  dépasse de près de 3 mètres les 16 mètres autorisés par le règlement du PLU 2013 en zone UAa…

CONCLUSION PROVISOIRE

Il est évident que le strict respect du règlement aurait conduit à la réduction d’UN NIVEAU sur une grande partie de l’immeuble, soit jusqu'à près de 20 % des droits à construire !

Le programme se commercialise difficilement. Son implantation ne sera pas sans conséquence sur la circulation dans la rue Trousseline, qui enregistrera les entrées-sorties au même point...Par ailleurs, dans le cadre de l’instruction du PC, le Département réclame la suppression du stationnement rue Paul Doumer…

Et maintenant, on constate que le règlement de zone UAa n’est pas respecté… La déclaration du pétitionnaire est-elle fausse ? erronée ? Ce dossier aurait-il bénéficié d'une "dérogation" invisible dans l'accord de Permis de Construire? Le constat semble irréfutable et cette construction nouvelle peut, en l'état, être qualifiée de « hors-la-loi ».

Qui est responsable ? Le Promoteur représenté par la SCI Ile de France ? Le service (CA2RS) instructeur du Permis ? Le Maire signataire ?

Depuis la loi de 2005, la procédure est « déclarative » et le service instructeur soutient qu’il ne peut pas demander plus de renseignements que la liste exhaustive ne le précise…C’est sans doute vrai, mais c'est aussi certainement une faille.

PROMOGIM s’était déjà illustré à Triel avec l’opération toute proche du « Parc des Berges» au 109 de la rue Paul Doumer, dont les caractéristiques R+2+combles s’étaient "visiblement" transformées en R+3…C’était les années 1990… (Photo n°5) et c’était aussi sur le même type de terrain, en pente, où le parking en sous-sol augmentait la hauteur d’un niveau supplémentaire !

Quels sont les trois motifs qui auraient dû conduire la municipalité à REFUSER ce permis de construire ?

1-      Construction dont «  l’importance ou l’aspect » est incompatible avec le caractère du paysage urbain environnant de l’opération (Article UAa – 1)

2-      Construction qui ne respecte pas la hauteur entre « le point le plus haut et le point le plus bas », celui-ci étant le sol du parking accessible en rez-de-jardin (Article UA – 10)

3-       Fausse déclaration du pétitionnaire sur l’emplacement exact du terrain naturel avant démolitions (Définition TN, page 17 du règlement)

 

Morale (provisoire) de cette histoire…

Construire, c’est parfois indispensable, mais pas n’importe comment ! L’impérieuse nécessité de réaliser des logements sociaux (locatifs aidés) ne doit pas justifier toutes les dérives.

La responsabilité des élus – par ailleurs revendiquée dans le discours – est de valoriser le cadre de vie et de protéger le patrimoine, qu’il soit urbain, historique ou naturel. Une opération de réhabilitation ou de restructuration ne doit pas conduire à détruire irrémédiablement le caractère d’un site.

L’opération immobilière « CŒUR VILLE » ne doit pas devenir le modèle de l’évolution de la cité. La politique de l’habitat menée ne doit pas se traduire par le départ de ceux qui ont choisi Triel pour ce qu’elle était et qu’elle ne sera bientôt plus…

Tous les amoureux de leur environnement doivent être extrêmement attentifs aux projets qui sont présentés et doivent « vérifier » le respect de la loi. C’est exigeant, mais indispensable. La défense de leur cadre de vie est à ce prix.

 

Triel-sur-Seine, le 20 mars 2017

A suivre…